拿到土地后，接下来开始跑国有土地使用证、建设用地规划许可证、工程规划设计与审批、建筑工程施工许可证、商品房设计图和施工图审查、商品房预售许可证等等。
为了加快资金流转速度，陆家贵请设计院设计的都是4栋6层的矮层简易商品房，每层两套房子。
这样的矮层建筑，不用像6层以上的中高层楼房那样需要考虑电梯、消防等等，各种审批手续都要简单快速了许多。
此时琼州岛，炒房地产是潮流，各部门审批也很简单，特别是这种6层及以下的矮层建筑。
因此，这一套流程下来，在公关费的作用下，陆家贵只花了不到一个月的时间就全部办到手了。
8月底，各种合法手续拿到手后，几台破旧的挖掘机和推土机就开进了工地。
施工队在项目专员孙传宇的指挥下，象征性地挖了一条几十米长、几米宽、一米多深的大坑——这就是陆氏投资（琼州）有限责任公司的第一个商品房小区项目的地基！
这时候，360万土地出让金加上各种公关费、手续费的花销，陆家贵的400多万资金已经花得几乎没什么剩余了。
但下一步的计划也可以实施了。
拍了几张正在打地基的假施工照片后，陆家贵就和财务总监周明易带着精心准备的项目资料、商品房设计图、项目整体估价表走进了工商银行琼州分行的大门。
他们是去办项目抵押贷款的。
那种只有几十万身家的普通投机者只能一套两套的炒作房子，甚至炒并不存在的楼花，等着涨价后卖出。
有实力的房地产开发商，则是从政府手里拿地办手续后开发商品房小区，再建成房子或楼花卖出去，进行利润最大化，各个环节都能吃到最大利润。
但陆家贵不是普通投机者，也不是实力最大的房地产开发商，他介于中间。
一套一套的房子卖楼花给个人，比较繁琐，后面也容易起纠纷。
万一遇到不是投机者炒房客，人家是真的有刚需，要买房子住的那种人，你不建好房子交给他，他真有可能告你。
因此，陆家贵既不建房，也不卖楼花，他采用的是项目抵押的方式，挖个坑就去银行弄抵押贷款，再去重新拿地，以此循环。
在房地产价格平稳的时候这样是操作不了的，银行利息就能要了老命。
但在1992年房地产泡沫无比膨胀的海口市，这是重生者陆家贵可以稳操胜券的极限操作方法。
别人不知道房地产涨到什么时候为止，没有百分之百的信心，是不敢像陆家贵这样搞极限操作的。
但陆家贵没有任何心理负担。
银行的信贷审查会议上，烟雾缭绕。周明易的老同学，那位副处长祝弘毅，坐在主位。
早已被公关过的评估公司负责人拿着陆氏公司的项目预期售价评估报告向与会人员施展忽悠大法：
“陆氏投资公司的这个在建小区位置优越，毗邻规划中的主干道。”
“根据设计图，他们每套房子100平方米，每层2套，每栋6层，总共4栋商品房，合计建筑面积4800平方米。”
“现在海口市商品房市场均价为5000元/平方米，未建成的楼花打八-九折，按八折计算，陆氏这个小区的预期售价可以达到1920万元，按九折计算则可达到2160万。”
“加上现在琼州岛房地产市场蓬勃发展，房价蒸蒸日上的趋势，我们认为，陆氏投资公司的这个在建小区预期价值只会上升，不会下跌，至少可以按2000万的估值进行抵押放贷。”
银行各科室负责人也纷纷发表自己的意见，基本认可了评估公司的项目估值报告。
但最终拿意见的还是祝弘毅。
祝弘毅已经与周明易谈好了贷款的回扣，贷得越多他拿得越多。
因此，他自然不会拒绝放贷，评估公司的报告只是给了他一个合理放贷的借口而已。
已经建好的商品房，放贷比例可以达到70%。
但没建成，还处于施工阶段的楼花项目，就只能贷40%—60%，根据项目施工进度和预期收益决定放贷比例。
因为此时琼州房地产项目总体看好，房价上涨速度快，最终会议决定，陆氏投资公司这个只挖了地基坑的商品房小区可以按预期楼花总售价2000万的50%放贷，也就是1000万。
开完会，回到办公室，祝弘毅向等候在这里的陆家贵和周明易道：“陆总，你们的项目整体抵押贷款申请通过了。按2000万的项目估价放贷50%，也就是1000万。接下来几天，你们把手续完善一下，最多一个星期就能拿到钱。不过，按规定，这笔贷款你们只能用来继续建设那个商品房项目，不能挪用资金，知道吗？”
陆家贵顿时惊喜地双手握住祝弘毅的手道：“谢谢祝处长，这笔贷款真是救了我们的急。没有这笔贷款，我们这个项目还真的有可能停摆了。”
周明易也上前握手道：“谢谢老同学。”
至于挪用资金？
这不是公开的秘密吗？
大家都在这么干，也没见银行真的去监管谁。
这项目本来就只是用来套贷款的，陆家贵怎么可能还继续建下去？
祝弘毅说他的，陆家贵干自己的，大家都心照不宣。
有回扣开道，一个星期后，1000万的贷款就真的放下来了。
其中，祝弘毅拿走了3%的回扣，也就是30万。周明易拿走了0.5%的提成，也就是5万。
其他员工每人发了5千—1万的奖金。
即使如此，陆家贵也还能剩900多万。
如果陆家贵这时候卷款跑路的话，他就是千万富翁。
但陆家贵是重生者，他知道跑路的时机并不是现在。因此，他立刻将目光投向孙传宇清单上的下一块地、下下一块地……
买地、设计、报批、挖地基、项目整体抵押贷款，相同的模式陆家贵开始疯狂复制。
银行账户里的数字在不断地循环抵押中，像吹气球一样迅速膨胀起来。
到1993年3月，陆家贵的贷款总额已经达到了一个惊人的数字，每个月支付的利息就高达数百万。
光看贷款的话，陆家贵已经可以去跳楼了。
但所有的风险，都被掩盖在了琼州岛房地产市场价格暴涨的繁荣泡沫中。
无论公司员工，还是各方合作伙伴，对陆家贵的极限循环操作都只有高山仰止、佩服得五体投地的份。
为了加快资金流转速度，陆家贵请设计院设计的都是4栋6层的矮层简易商品房，每层两套房子。
这样的矮层建筑，不用像6层以上的中高层楼房那样需要考虑电梯、消防等等，各种审批手续都要简单快速了许多。
此时琼州岛，炒房地产是潮流，各部门审批也很简单，特别是这种6层及以下的矮层建筑。
因此，这一套流程下来，在公关费的作用下，陆家贵只花了不到一个月的时间就全部办到手了。
8月底，各种合法手续拿到手后，几台破旧的挖掘机和推土机就开进了工地。
施工队在项目专员孙传宇的指挥下，象征性地挖了一条几十米长、几米宽、一米多深的大坑——这就是陆氏投资（琼州）有限责任公司的第一个商品房小区项目的地基！
这时候，360万土地出让金加上各种公关费、手续费的花销，陆家贵的400多万资金已经花得几乎没什么剩余了。
但下一步的计划也可以实施了。
拍了几张正在打地基的假施工照片后，陆家贵就和财务总监周明易带着精心准备的项目资料、商品房设计图、项目整体估价表走进了工商银行琼州分行的大门。
他们是去办项目抵押贷款的。
那种只有几十万身家的普通投机者只能一套两套的炒作房子，甚至炒并不存在的楼花，等着涨价后卖出。
有实力的房地产开发商，则是从政府手里拿地办手续后开发商品房小区，再建成房子或楼花卖出去，进行利润最大化，各个环节都能吃到最大利润。
但陆家贵不是普通投机者，也不是实力最大的房地产开发商，他介于中间。
一套一套的房子卖楼花给个人，比较繁琐，后面也容易起纠纷。
万一遇到不是投机者炒房客，人家是真的有刚需，要买房子住的那种人，你不建好房子交给他，他真有可能告你。
因此，陆家贵既不建房，也不卖楼花，他采用的是项目抵押的方式，挖个坑就去银行弄抵押贷款，再去重新拿地，以此循环。
在房地产价格平稳的时候这样是操作不了的，银行利息就能要了老命。
但在1992年房地产泡沫无比膨胀的海口市，这是重生者陆家贵可以稳操胜券的极限操作方法。
别人不知道房地产涨到什么时候为止，没有百分之百的信心，是不敢像陆家贵这样搞极限操作的。
但陆家贵没有任何心理负担。
银行的信贷审查会议上，烟雾缭绕。周明易的老同学，那位副处长祝弘毅，坐在主位。
早已被公关过的评估公司负责人拿着陆氏公司的项目预期售价评估报告向与会人员施展忽悠大法：
“陆氏投资公司的这个在建小区位置优越，毗邻规划中的主干道。”
“根据设计图，他们每套房子100平方米，每层2套，每栋6层，总共4栋商品房，合计建筑面积4800平方米。”
“现在海口市商品房市场均价为5000元/平方米，未建成的楼花打八-九折，按八折计算，陆氏这个小区的预期售价可以达到1920万元，按九折计算则可达到2160万。”
“加上现在琼州岛房地产市场蓬勃发展，房价蒸蒸日上的趋势，我们认为，陆氏投资公司的这个在建小区预期价值只会上升，不会下跌，至少可以按2000万的估值进行抵押放贷。”
银行各科室负责人也纷纷发表自己的意见，基本认可了评估公司的项目估值报告。
但最终拿意见的还是祝弘毅。
祝弘毅已经与周明易谈好了贷款的回扣，贷得越多他拿得越多。
因此，他自然不会拒绝放贷，评估公司的报告只是给了他一个合理放贷的借口而已。
已经建好的商品房，放贷比例可以达到70%。
但没建成，还处于施工阶段的楼花项目，就只能贷40%—60%，根据项目施工进度和预期收益决定放贷比例。
因为此时琼州房地产项目总体看好，房价上涨速度快，最终会议决定，陆氏投资公司这个只挖了地基坑的商品房小区可以按预期楼花总售价2000万的50%放贷，也就是1000万。
开完会，回到办公室，祝弘毅向等候在这里的陆家贵和周明易道：“陆总，你们的项目整体抵押贷款申请通过了。按2000万的项目估价放贷50%，也就是1000万。接下来几天，你们把手续完善一下，最多一个星期就能拿到钱。不过，按规定，这笔贷款你们只能用来继续建设那个商品房项目，不能挪用资金，知道吗？”
陆家贵顿时惊喜地双手握住祝弘毅的手道：“谢谢祝处长，这笔贷款真是救了我们的急。没有这笔贷款，我们这个项目还真的有可能停摆了。”
周明易也上前握手道：“谢谢老同学。”
至于挪用资金？
这不是公开的秘密吗？
大家都在这么干，也没见银行真的去监管谁。
这项目本来就只是用来套贷款的，陆家贵怎么可能还继续建下去？
祝弘毅说他的，陆家贵干自己的，大家都心照不宣。
有回扣开道，一个星期后，1000万的贷款就真的放下来了。
其中，祝弘毅拿走了3%的回扣，也就是30万。周明易拿走了0.5%的提成，也就是5万。
其他员工每人发了5千—1万的奖金。
即使如此，陆家贵也还能剩900多万。
如果陆家贵这时候卷款跑路的话，他就是千万富翁。
但陆家贵是重生者，他知道跑路的时机并不是现在。因此，他立刻将目光投向孙传宇清单上的下一块地、下下一块地……
买地、设计、报批、挖地基、项目整体抵押贷款，相同的模式陆家贵开始疯狂复制。
银行账户里的数字在不断地循环抵押中，像吹气球一样迅速膨胀起来。
到1993年3月，陆家贵的贷款总额已经达到了一个惊人的数字，每个月支付的利息就高达数百万。
光看贷款的话，陆家贵已经可以去跳楼了。
但所有的风险，都被掩盖在了琼州岛房地产市场价格暴涨的繁荣泡沫中。
无论公司员工，还是各方合作伙伴，对陆家贵的极限循环操作都只有高山仰止、佩服得五体投地的份。
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