“而更关键的一点就是《情书》的场景集中、人物少、情感浓度高。”
“拍成电影的成本要远低于《白夜行》那种跨越数十年的社会派罪案片。”
“成本低就意味着回报率高。”
“这本书能为我们带来的外汇收入，不会比《白夜行》低。”
在这里，周卿云说的是我们，而不是我！
他描述《情书》时的语气同平时完全不同。
不是那种算计投入产出比的冷静，而是一种他自己大概都没察觉的轻柔。
像是在说一件很珍贵的、不想被任何数字玷污的东西。
这种轻柔让陈念薇沉默了片刻。
她重新端起桌上已经未凉的米饭，送入口中一小块。
她相信他。
他在曾经说《白夜行》能在日本成为一本前所未有的畅销书时。
所有人虽然相信他。
但心中依旧不免打鼓。
包括山田正雄也只是出于谨慎的乐观才签了那份合同。
结果他只用了一个月。
就在日本文坛留下了浓墨重彩的一笔。
现在他说一本还没动笔的书能创造同等量级的价值，她没有理由不信。
但她还是没有松口。
作为一个从小在大院里长大的人，她太清楚政策窗口期的风险了。
她见过太多的项目死在政策落地的最后一公里。
见过太多的人把全部身家压在一个尚未正式公布的消息上，最后被时间拖垮。
文件发下来之前，所有的风声都只是风声。
“钱的事我暂时不跟你争。但浦东的事，我还是要提醒你。”
“现在还处于论证阶段。”
“虽然高层已经开了研讨会，朱市长也在力推。”
“但从论证到正式确立为国家战略，中间可能还有很长的时间。”
“你把大量资金压在土地上，万一政策推迟了……”
“不是万一，政策推迟是常态……你怎么办？”
“土地压在那里不能动，现金流全被抽走。”
“酒厂等着用钱，方便面厂等着投产，你的书和电影也在推进。”
“铺子铺得太开，风险会成倍增长。”
“这不是危言耸听，这是最基本的项目风险管理。”
周卿云给自己又开了一瓶啤酒。
瓶盖在桌沿上磕了一下，蹦到地上滚了两圈，滚到陈念薇脚边的拖鞋旁。
他仰头喝了一小口，放下酒瓶。
“念薇，你说得对。政策从论证到正式确立，确实需要时间。”
“但正因为有这个时间差，我们才有机会。”
“如果政策已经公布了，所有的人都知道了，土地价格就已经在天上飞了。”
“特别是对于这样重要的新区建立。”
“如果国家到时候放开外资管制。”
“那时候我们将要面对的是什么样的对手？”
“那时候我们还有什么先机可言？”
周卿云并没有危言耸听。
因为他见过。
亲眼见过。
以外高桥为例，1990年时，政府将4平方公里的土地成片出让给开发公司的价格是每平方米60元。
虽然这不是个人或一般企业可以直接购买的价格。
本质上更像是政府为了启动大规模开发，面向国有开发公司的一种“操作价”。
开发公司通过承担“七通一平”等前期投入，将“生地”变“熟地”后再进入市场，去吸引真正的商业投资。
可就算这样，这样的价格也太便宜了。
要知道，等外资企业被允许公开竞标后，浦东地块的价格就立马上了一个台阶。
著名的例子是，1990年年底左右，在浦东新区首次土地使用权有偿转让招标中。
一家外商以每平方米1500美元的价格，获得了一地块的50年使用权。
这与最原始开发公司的成本价有着巨大的差异。
而现在是1988年，政策还没有落地。
国家还没有宣布浦东新区的成立。
现在他拿地的价格，会不会比90年原始开发公司还要低？
想到这，即使是周卿云也不免双手微微颤抖。
他把餐桌上的菜碗往旁边挪了挪，用手指在桌面上画了一个圈。
随后坚定的对陈念薇说道：
“浦东现在的状态是什么样的？大部分是农田和荒地。”
“黄浦江东岸那块地方，只有零星的村庄、几间破旧的厂房，还有一大片一大片的芦苇荡。”
“外滩对面那一片，现在连条像样的公路都不多，轮渡是主要过江方式。”
“每天清晨，成千上万的浦东人推着自行车挤在渡口，船一靠岸又推下去。”
“夜晚，对面的浦西灯火辉煌，浦东这边却只是黑漆漆一片。”
“两岸只隔了一条江，却像是生活在不同的两个时代。”
“但正因为它是这个状态，地价才便宜。”
“农田的价格和建设用地的价格，完全是两个概念。”
“一旦规划正式公布，一旦第一座跨江大桥开工，一旦第一条过江隧道开始掘进。”
“外来资本蜂拥而入，土地价格就不是今天的价了。”
“我们是在和时间赛跑，而不是和政策对赌。”
“所以我们现在要做的第一件事，就是先弄清楚。”
“浦东现在的地价是多少？农用地转建设用地的审批流程需要多长时间？”
“买下我们需要的地块，总共要花多少钱？”
陈念薇似乎是被周卿云所说的未来惊醒。
她没有再泼冷水，而是小心翼翼，带着试探的语气问道：
“你的意思是，先把地拿下来？”
“对。先把地拿下来。有了土地，才有后续操作的空间。
“土地是根，没有根，上面长不出任何东西。”
周卿云的眼神很亮，语速不快但每一个字都经过了斟酌。
“我预想中的商业综合体，占地面积至少要十万平米以上，也就是一百五十亩。那我们就要有准备拿下两百亩地的预算。”
“这两百亩地，现在可能只是一片农田，上面长着水稻或者棉花。”
“几个农民牵着牛天天在上面踩过。”
“我们现在把它买下来，但并不需要立刻就动工建设。”
“土地捏在自己手里，等政策落地、等资金，等设计图纸到位、等一切条件成熟了再开工。”
“这就叫战略储备。”
“我们不是在建一座楼，是在占一个位置。”
“占住浦东新区未来的核心位置。”
“拍成电影的成本要远低于《白夜行》那种跨越数十年的社会派罪案片。”
“成本低就意味着回报率高。”
“这本书能为我们带来的外汇收入，不会比《白夜行》低。”
在这里，周卿云说的是我们，而不是我！
他描述《情书》时的语气同平时完全不同。
不是那种算计投入产出比的冷静，而是一种他自己大概都没察觉的轻柔。
像是在说一件很珍贵的、不想被任何数字玷污的东西。
这种轻柔让陈念薇沉默了片刻。
她重新端起桌上已经未凉的米饭，送入口中一小块。
她相信他。
他在曾经说《白夜行》能在日本成为一本前所未有的畅销书时。
所有人虽然相信他。
但心中依旧不免打鼓。
包括山田正雄也只是出于谨慎的乐观才签了那份合同。
结果他只用了一个月。
就在日本文坛留下了浓墨重彩的一笔。
现在他说一本还没动笔的书能创造同等量级的价值，她没有理由不信。
但她还是没有松口。
作为一个从小在大院里长大的人，她太清楚政策窗口期的风险了。
她见过太多的项目死在政策落地的最后一公里。
见过太多的人把全部身家压在一个尚未正式公布的消息上，最后被时间拖垮。
文件发下来之前，所有的风声都只是风声。
“钱的事我暂时不跟你争。但浦东的事，我还是要提醒你。”
“现在还处于论证阶段。”
“虽然高层已经开了研讨会，朱市长也在力推。”
“但从论证到正式确立为国家战略，中间可能还有很长的时间。”
“你把大量资金压在土地上，万一政策推迟了……”
“不是万一，政策推迟是常态……你怎么办？”
“土地压在那里不能动，现金流全被抽走。”
“酒厂等着用钱，方便面厂等着投产，你的书和电影也在推进。”
“铺子铺得太开，风险会成倍增长。”
“这不是危言耸听，这是最基本的项目风险管理。”
周卿云给自己又开了一瓶啤酒。
瓶盖在桌沿上磕了一下，蹦到地上滚了两圈，滚到陈念薇脚边的拖鞋旁。
他仰头喝了一小口，放下酒瓶。
“念薇，你说得对。政策从论证到正式确立，确实需要时间。”
“但正因为有这个时间差，我们才有机会。”
“如果政策已经公布了，所有的人都知道了，土地价格就已经在天上飞了。”
“特别是对于这样重要的新区建立。”
“如果国家到时候放开外资管制。”
“那时候我们将要面对的是什么样的对手？”
“那时候我们还有什么先机可言？”
周卿云并没有危言耸听。
因为他见过。
亲眼见过。
以外高桥为例，1990年时，政府将4平方公里的土地成片出让给开发公司的价格是每平方米60元。
虽然这不是个人或一般企业可以直接购买的价格。
本质上更像是政府为了启动大规模开发，面向国有开发公司的一种“操作价”。
开发公司通过承担“七通一平”等前期投入，将“生地”变“熟地”后再进入市场，去吸引真正的商业投资。
可就算这样，这样的价格也太便宜了。
要知道，等外资企业被允许公开竞标后，浦东地块的价格就立马上了一个台阶。
著名的例子是，1990年年底左右，在浦东新区首次土地使用权有偿转让招标中。
一家外商以每平方米1500美元的价格，获得了一地块的50年使用权。
这与最原始开发公司的成本价有着巨大的差异。
而现在是1988年，政策还没有落地。
国家还没有宣布浦东新区的成立。
现在他拿地的价格，会不会比90年原始开发公司还要低？
想到这，即使是周卿云也不免双手微微颤抖。
他把餐桌上的菜碗往旁边挪了挪，用手指在桌面上画了一个圈。
随后坚定的对陈念薇说道：
“浦东现在的状态是什么样的？大部分是农田和荒地。”
“黄浦江东岸那块地方，只有零星的村庄、几间破旧的厂房，还有一大片一大片的芦苇荡。”
“外滩对面那一片，现在连条像样的公路都不多，轮渡是主要过江方式。”
“每天清晨，成千上万的浦东人推着自行车挤在渡口，船一靠岸又推下去。”
“夜晚，对面的浦西灯火辉煌，浦东这边却只是黑漆漆一片。”
“两岸只隔了一条江，却像是生活在不同的两个时代。”
“但正因为它是这个状态，地价才便宜。”
“农田的价格和建设用地的价格，完全是两个概念。”
“一旦规划正式公布，一旦第一座跨江大桥开工，一旦第一条过江隧道开始掘进。”
“外来资本蜂拥而入，土地价格就不是今天的价了。”
“我们是在和时间赛跑，而不是和政策对赌。”
“所以我们现在要做的第一件事，就是先弄清楚。”
“浦东现在的地价是多少？农用地转建设用地的审批流程需要多长时间？”
“买下我们需要的地块，总共要花多少钱？”
陈念薇似乎是被周卿云所说的未来惊醒。
她没有再泼冷水，而是小心翼翼，带着试探的语气问道：
“你的意思是，先把地拿下来？”
“对。先把地拿下来。有了土地，才有后续操作的空间。
“土地是根，没有根，上面长不出任何东西。”
周卿云的眼神很亮，语速不快但每一个字都经过了斟酌。
“我预想中的商业综合体，占地面积至少要十万平米以上，也就是一百五十亩。那我们就要有准备拿下两百亩地的预算。”
“这两百亩地，现在可能只是一片农田，上面长着水稻或者棉花。”
“几个农民牵着牛天天在上面踩过。”
“我们现在把它买下来，但并不需要立刻就动工建设。”
“土地捏在自己手里，等政策落地、等资金，等设计图纸到位、等一切条件成熟了再开工。”
“这就叫战略储备。”
“我们不是在建一座楼，是在占一个位置。”
“占住浦东新区未来的核心位置。”
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