梁康看向屏幕中三块地分别介绍道：“管委会带着我们去了市国土局，初步沟通的结果是，先批复我们三个块地。”
“第一块地是位于芜市职业技术学院银湖校区东侧的R01地块，用地面积301亩，容积率1.5。”
“第二块地，是位于天柱山路以南，长江路以西的R10地块，用地面积398亩，容积率2.5。”
“第三块地，是位于长江路以东，广福路以北的R05地块，用地面积143亩，容积率1.5。”
R01地块澳然天成、R05地块伊顿津桥、R10地块美加印象
说完梁康抛出最终问题：“现在的问题是，三块地一起拿还是分批拿？”
刘杨靠在椅背上，眯着眼睛看着屏幕上用红圈标出的地块位置，这三块地分布得有点散，彼此之间都不在一起，两两之间差不多有一公里左右的距离，这对于后期的集中开发、统一管理来说有点麻烦。
“梁总，项目公司这边什么意见？”刘杨问道。
“刘董，项目公司这边两种意见都有。”梁康回答道，“如果三块地一起拿，好处是可以落袋为安，避免后期的规划调整和政策变化风险，但是三块地加起来总的建筑面积上百万平方米，肯定要分期开发，如果首批销售不理想的话，后面两块地长期不开发，是有被政府收回风险的。”
“分开拿的话，倒是能避免这个问题，可以根据市场情况灵活调整，但是后期万一政策和规划有变，剩下两块地就不一定是我们的了。”
梁总他们是不知道未来房价的走势，所以不敢做出决定，只能从常规的风险控制和资金安全角度来分析，但他刘杨知道啊！
如果没记错的话，大概在07年底到08年中，受次贷危机影响，国内房价会有一波较大的下跌，部分城市跌幅可能达到40%左右。
但是从08年第三季度开始，央行通过多次降息，降低房贷利率和首付比例等措施后，楼市开始逐步回暖。
直到11月份国家推出四万亿经济刺激计划后，房价触底反弹，这种反弹并不是连续地涨，而是跳着涨！北上广等一线城市更是大几千、上万的涨！
如果现在就三块地一起拿，虽然距离07年底还有两年时间，但问题在于，按照和政府签的协议，只有主题乐园的主体工程验收通过后，配套的住宅用地才能取得预售许可证，开始对外销售。
主题乐园按照目前的建设计划和复杂程度，最快最快，也得等到07年初才能基本完成验收，那留给住宅销售的时间窗口，满打满算也就半年多。
半年多的时间，要销售掉上百万平方米的住宅？这特妈根本不现实！
一旦销售不畅，资金无法快速回笼，摆在面前的就两条路：要么咬牙降价，牺牲利润甚至亏本出货，快速回流资金，要么就只能硬扛着，把房子压在手里大半年甚至更久。
无论哪条路，到时候巨大的资金沉淀成本和财务费用，都会带来难以估量的压力和风险。
想到这里，刘杨开口问道：“梁总，按芜市当地的规定，土地出让后，如果超过多长时间没开工，政府有权无偿收回土地使用权？”
梁总立马回道：“刘董，按照芜市现行的土地管理规定，出让的土地，原则上要求一年内必须动工开发，如果因特殊原因需要延期，可以申请一次，最长延期一年，也就是说，算上延期一次的话，最长有两年时间，但是，”
说完特意补充道，“如果满一年未动工，按照合同约定，需要缴纳土地出让价款10%的土地闲置费，不过......这10%的土地闲置费，到时候通过一些......变通的操作，应该是能申请减免。”
刘杨一听最长可以免费闲置两年，心里立马就有了底。
“梁总，那就这样定。”刘杨直接拍板道，“先拿芜市职业技术学院银湖校区东侧的R01地块，等半年后再看市场情况拿剩余两块地，政策就算有变化，半年时间，风向也变不了那么快，应该没什么大风险。”
“至于我们先拿的R01地块，反正最早也要等到07年初才能达到预售条件，干脆直接奔着精装修现房销售去！通过一年多的时间，把我们的产品力做到极致，争取在芜市一炮打响我们恒达的品牌力！”
“虽然前期资金沉淀会多一些，开发周期拉长，资金成本增加，但只要我们产品足够硬，口碑打出去，就能为我们后面R10、R05两个地块的销售提前预留出充足的溢价空间！”
刘杨之所以做出这个在旁人看来极为激进的决策，核心依据就是他重生带来的先知！
他就是要用R01地块做出品质标杆，把品牌口碑做到极致，同时‘等半年’的真正目的是为了将R10和R05两块地的两年闲置期届满精准地卡在08年中旬，等那个时候开工，开盘时间正好能赶上08年底那波由四万亿刺激计划引爆的超级行情！
届时，拥有强大品牌溢价和绝佳市场时机的R10和R05项目，一步跨越经济周期，想不火爆都难！
梁总在屏幕那头听完刘杨的决策，眉头却皱了起来，嘴唇动了动想说什么，但看了一眼屏幕中刘杨的表情，又忍住了。
显然，从纯工程和常规开发角度看，刘杨这个方案资金占用大、周期长、风险相对集中，他作为直接负责人，感到压力和疑虑是正常的。
倒是集团总部那边的画面里传来一个声音，发言的正是集团投资开发中心的总经理孙斌。
“刘董，”孙斌坐直身体对着麦克风说道，“关于芜市拿地的事情，我有个不成熟的建议。”
刘杨瞥了他一眼，没说话。
“我觉得......三块地是不是可以推迟到明年年中一起拿比较合适？这样的话，既减少了R01地块长期大量占用资金的问题，同时推迟到明年年中拿地，也不影响07年初达到预售条件后正常开盘销售期房，资金周转效率会高很多。”
说完又暗戳戳地补充了一句，语气里甚至带着点甩锅的意味。
“而且，刘董，如果真按您说的R01做现房销售，万一......我是说万一啊，到时候销售不理想的话，这么一大笔资金被长期占用，这个责任......恐怕谁都负不了吧？而且，现在市场虽然看起来不错，但未来走势谁也说不准，我们是不是应该更稳健一点......”
刘杨本来还想听听这个被自己踢回集团的孙斌，能有什么高见，结果越听越觉得话里带刺，更是有种把他刘杨架在火上烤的意味。
那特妈还让你说个屁！
“孙总。”刘杨直接暴力打断道，“我不要你觉得，也不需要你来理解我的决策。”
“你只需要，负！责！执！行！明白了吗？UnderStand?”
（喜欢本书的兄弟姐妹们，麻烦看完后点个催更，给个书评，谢谢大家！）
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“第二块地，是位于天柱山路以南，长江路以西的R10地块，用地面积398亩，容积率2.5。”
“第三块地，是位于长江路以东，广福路以北的R05地块，用地面积143亩，容积率1.5。”
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说完梁康抛出最终问题：“现在的问题是，三块地一起拿还是分批拿？”
刘杨靠在椅背上，眯着眼睛看着屏幕上用红圈标出的地块位置，这三块地分布得有点散，彼此之间都不在一起，两两之间差不多有一公里左右的距离，这对于后期的集中开发、统一管理来说有点麻烦。
“梁总，项目公司这边什么意见？”刘杨问道。
“刘董，项目公司这边两种意见都有。”梁康回答道，“如果三块地一起拿，好处是可以落袋为安，避免后期的规划调整和政策变化风险，但是三块地加起来总的建筑面积上百万平方米，肯定要分期开发，如果首批销售不理想的话，后面两块地长期不开发，是有被政府收回风险的。”
“分开拿的话，倒是能避免这个问题，可以根据市场情况灵活调整，但是后期万一政策和规划有变，剩下两块地就不一定是我们的了。”
梁总他们是不知道未来房价的走势，所以不敢做出决定，只能从常规的风险控制和资金安全角度来分析，但他刘杨知道啊！
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但是从08年第三季度开始，央行通过多次降息，降低房贷利率和首付比例等措施后，楼市开始逐步回暖。
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梁总立马回道：“刘董，按照芜市现行的土地管理规定，出让的土地，原则上要求一年内必须动工开发，如果因特殊原因需要延期，可以申请一次，最长延期一年，也就是说，算上延期一次的话，最长有两年时间，但是，”
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